12112019

Retour Vous êtes ici : Accueil Immobilier Immobilier locatif : Cerenicimo innove avec une formule Pinel + LMNP

Error in function loadImage: The image could not be loaded.

Error in function redimToSize: The original image has not been loaded.

Error in function saveImage: There is no processed image to save.

Immobilier

Immobilier locatif : Cerenicimo innove avec une formule Pinel + LMNP

Enchainer une location en meublé saisonnier juste après un investissement Pinel : c’est l’offre originale lancée par Cerenicimo baptisée Pinel 2 pour donner une « deuxième vie fiscale » au bien. 

Pinel 2 (ou Pinel au carré) : c’est le nom de la nouvelle formule d’investissement locatif que vient de lancer le groupe Cerenicimo, bien connu des CGP. En réalité, ce n’est pas deux investissements locatifs Pinel successifs mais un Pinel de 9 ans, suivi d’une location saisonnière touristique en LMNP de 11 ans. La première concrétisation de cette formule plutôt audacieuse porte sur la résidence Elisa à Calvi (Haute-Corse) dont la livraison est prévue au printemps 2021 (photo).

« De façon générale, nous ne sommes pas des adeptes de l’investissement en Pinel et d’ailleurs Cerenicimo en fait peu car l’aspect fiscal a pris le pas sur l’investissement immobilier », explique Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, lors d’un point presse ce mardi 5 novembre. Il déplore d’ailleurs que, selon un sondage réalisé auprès des clients de ses partenaires CGP, l’aspect fiscal est le critère numéro un de 80% des acheteurs de Pinel qui la plupart du temps ne prennent même pas la peine de se rendre sur place pour se rendre compte de l’environnement du programme (malgré parfois des billets de train offerts par le promoteur), voire de faire quelques recherches sur Internet !

Autant de (mauvaises) pratiques qui font que les programmes Pinel vendus à distance - et par conséquent souvent surcotés par rapport au prix de l’immobilier local - subissent les « inconvénients habituels des sorties de défiscalisation » : une revente à un prix qui risque fort d’être bradé au bout des 9 ans de location obligatoire.

Second inconvénient : amputés de la réduction d’impôt, les revenus locatifs qui sont soumis au régime des revenus fonciers (tranche marginale d’imposition + 17,2% de prélèvements sociaux) procurent un rendement beaucoup moins intéressant.

Une « deuxième vie fiscale »

L’idéal, selon Cerenicimo, c’est de poursuivre, à l’issue de ces 9 ans en régime Pinel, sous le régime de la LMNP saisonnière plus favorable. Bref de lui offrir une « deuxième vie fiscale », résume David Regin, responsable du développement.

Si de plus en plus de particuliers, conseillés par leur CGP, franchissent eux-mêmes le pas de basculer leur bien du régime Pinel à la location meublée, avec Cerenicimo, c’est la première fois qu’elle est « industrialisée » avec cette offre Pinel 2 « clé en main » : deux mandats de gestion sont signés dès le début, le premier pour la location en Pinel, l’autre pour la location saisonnière.

Le groupe fait aussi appel à sa filiale Propertimo qui organise cette transformation du bien en location meublée : demandes d’autorisation, nouveau bail, achat et installation de meubles de qualité hôtelière, conciergerie, suivi comptable, etc.

Malgré de nombreuses inconnues (la fiscalité du meublé dans 10 ans, sa propre situation personnelle, le départ du locataire en Pinel, etc.), la formule peut être intéressante : selon une simulation Cerenicimo, pour un T2 acheté 269 000 €, sur 20 ans (9 ans en Pinel et 11 ans en location saisonnière sur une base de 18 semaines louées), le TRI (revente comprise) s’élèverait à 6,30%.

Carole Molé-Genlis